L’immobilier en trois dimensions

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LA TVA RÉDUITE

Pour encourager la construction immobilière dans des zones géographiques spécifiques, l’Etat accorde une TVA réduite sur le prix d’achat d’un logement neuf sous certaines conditions. Il s’agit de l’un des avantages de l’immobilier neuf, qui cumulé à d’autres mesures d’économies contribue à l’attractivité du neuf auprès des acquéreurs. 

Depuis le 1er janvier 2014, certains programmes immobiliers neufs donnent droit à un nouveau taux réduit de TVA à 5,5% à la place du précédent taux à 7%. Pour un particulier, cette réduction fiscale peut représenter des milliers d’euros d’économies sur le prix d’achat d’une maison ou d’un appartement. Par ailleurs, la TVA réduite est cumulable avec d’autres aides financières, notamment le Prêt à Taux Zéro (PTZ+) destiné aux primo-accédants. Pour bénéficier de ce taux réduit, l’acheteur et le bien immobilier neuf concerné doivent toutefois respecter certains critères édictés par les pouvoirs publics. 

Pour être éligible à la TVA réduite à 5,5%, un logement neuf doit impérativement se trouver à l’intérieur d’un périmètre ANRU (Agence Nationale de Rénovation Urbaine), ou dans un rayon périphérique de 300 mètres autour de cette zone.
L’ancien taux de 7% reste valable pour les opérations situées à plus de 300 m et à moins de 500 m de la zone si la demande de permis de construire a été déposée avant le 31 décembre 2013.
Une zone ANRU qualifie un quartier délimité par les collectivités territoriales, qui a récemment fait l’objet d’une vaste rénovation en vue d’être revalorisé et qui a profité de la construction de nombreux équipements publics de proximité. L’objectif de la TVA réduite  est de redonner vie à ces quartiers autrefois délaissés, en attirant sur place de nouveaux propriétaires. La liste complète des zones géographiques ciblées est disponible sur le site de l’ANRU. 

Pour bénéficier de la TVA réduite, les ressources de l’acheteur ne doivent pas dépasser un plafond de ressources fixé par arrêté interministériel. Ce plafond évolue en fonction du nombre de personnes composant le foyer et de la zone d’habitation concernée. Il destine la TVA réduite aux foyers modestes ou aux revenus intermédiaires. Le prix d’achat du logement neuf est également plafonné à un montant au mètre carré qui exclut les programmes de haut standing. Ce plafond, qui varie également selon les zones géographiques, est révisé chaque année, en tenant compte de l’évolution de l’indice du coût de la construction. 

Le logement acheté avec la TVA réduite doit être utilisé par l’acheteur comme résidence principale, c’est-à-dire habité au moins huit mois par an. Cette déduction fiscale ne peut donc pas profiter à un investissement dans l’immobilier neuf. Le logement doit en outre être conservé pendant une durée minimale de 15 ans, sauf en cas de changement de situation professionnelle (mutation à plus de 70 km du logement, délivrance d’une carte d’invalidité, période de chômage de plus de 12 mois) ou changement de situation familiale (divorce, dissolution de PACS ou décès du coacquéreur). Si l’acheteur décide de revendre son logement avant cette période de 15 ans sans respecter les exceptions prévues par la loi, il devra alors reverser au Trésor Public la différence entre le taux réduit et le taux normal de TVA, cette somme étant diminuée d’un dixième par année de détention au-delà de la cinquième année d’occupation du logement.

LE PRÊT À TAUX ZÉRO

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ+) est un prêt réglementé qui vous permet de financer l’acquisition de votre première résidence principale, qui peut être :

• Soit un logement neuf ou assimilé neuf selon les « normes thermiques en vigueur»,
• Soit un logement ancien avec travaux importants (dont le montant doit être toujours au moins égal à un tiers du coût total de l’opération) ou dans le cadre de la vente de logements anciens du parc social.

Le Prêt à Taux Zéro est accessible sous conditions de ressources, aux personnes physiques désirant devenir propriétaire de leur première résidence principale (ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 années précédant la nouvelle acquisition). Le montant et la durée du Prêt à Taux Zéro varient en fonction de la zone géographique du logement et de la composition du foyer. Les ressources de l’acquéreur sont également prises en compte pour la durée du remboursement. 

Sans frais de dossier ni intérêts, ce prêt ne permet pas à lui seul l’acquisition d’un logement et doit être associé à un prêt immobilier principal avec éventuellement un apport personnel du primo-accédant. Il est accordé par des banques ayant signé une convention avec l’État et la société de gestion du dispositif. Depuis le 1er janvier 2018 et jusqu’au 31 décembre 2021, le PTZ dans le neuf reste éligible pour les acquisitions réalisées dans les zones les plus tendues : A, A bis et B1.

LE DISPOSITIF PINEL

Le dispositif dit PINEL est codifié à l’article 199 novovicies du Code Général des Impôts. Il est réservé aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent avant le 31 décembre 2021 un logement neuf dans une résidence devant faire l’objet d’une labellisation BBC EFFINERGIE 2005 ou construite conformément à réglementation thermique dite RT 2012, destiné à être loué nu à titre de résidence principale à des locataires présentant un niveau de ressources plafonné et moyennant des montants de loyers également plafonnés. Le logement doit être situé en zone dite tendue (zone A, A BIS et B1). Les logements neufs situés en zone B2 et C restent éligibles (toutes les autres conditions étant par ailleurs remplies) dès lors que le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2017 et l’acte de vente définitif signé avant le 31 décembre 2018.

Le dispositif PINEL permet de bénéficier d’une réduction d’impôts de 12% si l’engagement de location est pris pour six ans ou de 18% si cet engagement est pris pour 9 ans. L’engagement de location peut être prorogé pour atteindre une durée de 12 ans. La prorogation de l’engagement de location ouvrant droit à une nouvelle réduction d’impôts. Le pourcentage de réduction s’apprécie par rapport au coût d’acquisition dans la limite d’un montant de 300 000 € et dans la limite d’un prix de 5 500 €/m².
Le contrat de location doit être signé dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

L’éligibilité au dispositif de réduction d’impôt dépend du lieu de situation du logement.
En outre les logements acquis à compter du 1er janvier 2015 peuvent être donnés en location à des ascendants et des descendants.

La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et imputée dans un premier temps sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des années suivant la période de son engagement de location à raison d’une fraction (1/6ème ou 1/9ème) de son montant total au titre de chacune de ces années, sans report possible. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI.

Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt.
Par ailleurs et pour calculer la rentabilité escomptée d’un investissement immobilier, il convient de prendre en compte le contexte fiscal (se renseigner sur les taxes locales applicables dont la taxe foncière, sur votre régime fiscal concernant les revenus locatifs et le cas échéant l’ISF…), le contexte économique (vérifier le niveau des loyers pratiqués dans le secteur qui peuvent être inférieurs au plafond des loyers du dispositif PINEL, et plus généralement tenir compte des intérêts d’emprunt, des charges de copropriétés non récupérables, du coût de l’assurance propriétaire non occupant, des éventuels frais de gestion…).

Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
L’attention de l’acquéreur est attirée sur les risques afférents à un investissement locatif (ex. : non-respect des conditions d’octroi de l’incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, absence de locataire, loyers impayés, évolution défavorable du marché locatif) susceptibles d’entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales et/ou la remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement.